0

Оценка собственности лекции

1.3. Принципы оценки недвижимости

В мировой практике принято выделять четыре группы оце­ночных принципов оценки недвижимости:

полезность

замещение

ожидание

остаточная продуктивность вклад

прогрессия и регрессия

сбалансированность экономическая величина экономическое разделение

зависимость

соответствие

предложение и спрос

конкуренция

изменение

Принципы, основанные на представлениях потенциального собственника.

Принцип полезности означает, что чем боль­ше объект недвижимости способен удовлетворить потребность собственни­ка, тем выше его полезность и стоимость.

Принцип замещения означает, что при наличии определенного количе­ства однородных (по полезности или доходности) объектов недвижимости самым высоким спросом будут пользоваться объекты с наименьшей ценой.

Принцип ожидания определяется тем, какой доход (с учетом величины и сроков получения) или какие выгоды и удобства от использования объек­та недвижимости, включая выручку от последующей перепродажи, ожида­ет получить потенциальный собственник.

Принципы оценки, связанные с землей, зданиями и сооружениями.

Остаточная продуктивность В основе стои­мости земли лежит ее остаточная продуктивность. Остаточная продуктивность измеряется как чистый доход, отнесенный к земле, после того, как были оплачены затраты на труд, капитал и предпринимательство.

Принцип вклада предполагает анализ, как увеличивается или уменьшает­ся стоимость хозяйственного объекта или чистый доход от него вследствие наличия или отсутствия какого-либо дополнительного фактора производства.

Принцип прогрессии и регрессии или принцип возрастающих и уменьшающихся доходов гласит, что по мере добавления ресурсов к основным факторам производства чистые дохо­ды будут увеличиваться растущими темпами вплоть до той точки, начиная с кото­рой общие доходы хотя и растут, однако уже замедляющимися темпами. Это замед­ление происходит до тех пор, пока прирост стоимости не становится меньше, чем за­траты на добавляемые ресурсы.

Принцип сбалансированности: любому типу землепользования соответствуют оптимальные суммы различных факторов производства, при сочетании которых до­стигается максимальная стоимость земли.

Принцип экономической величины предусматривает существование определенного размера зе­мли, необходимого для достижения оптимального масштаба землепользования в со­ответствии с рыночными условиями в данном местоположении.

Принцип экономического разделения означает, что физические элементы недвижимости и имущественные права на них можно разделять и соединять таким обра­зом, чтобы достичь максимальной стоимости объекта.

Группа принципов оценки, связанных с рыночной средой

Принцип зависимости гласит, что стоимость конкретного объекта недвижимости подвер­жена влиянию и сама влияет на природу и величину стоимости других объектов в районе его расположения. Местоположение является одним из наи­более важных факторов, влияющих на стоимость недвижимости.

Принцип соответствия определяет, в какой степени архитектурный стиль и уровни удобств и услуг, предлагаемых застройкой земли, отвечают потреб­ностям и ожиданиям рынка.

Принцип спроса и предложения означает, что цена недвижимости изме­няется в результате взаимодействия спроса и предложения.

Принцип конкуренции.

Принцип изменения: стоимость объектов недвижимости обычно не остается по­стоянной, но меняется с течением времени.

Четвертая группа принципов оценки (НЭИ) означает, что из возмож­ных вариантов использования объекта недвижимости выбирается тот, при котором наиболее полно реализуются функциональные возможности земель­ного участка с улучшениями. Именно этот вариант применяется для оцен­ки стоимости недвижимости.

НЭИ определяется как использование недвижимости, которое:

а) является законодательно разрешенным,

б) физически осуществимо,

в) финансово обосновано;

г) обеспечивает наивысшую стоимость или доходность недвижимости.

НЭИ рассматривается в два этапа: во-первых, земельного участка как свободного, во-вторых, участка земли с существующими улучшениями.

Общие требования к отчету об оценке стоимости недвижимости

Вне зависимости от вида объекта оценки в отчете об оценке должны содержаться следующие разделы:

а) основные факты и выводы. В разделе основных фактов и выводов должны содержаться:

— общая информация, идентифицирующая объект оценки;

— результаты оценки, полученные при применении различных подходов к оценке;

— итоговая величина стоимости объекта оценки;

б) задание на оценку в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки;

в) сведения о заказчике оценки и об оценщике. В отчете об оценке должны быть приведены следующие сведения о заказчике оценки и об оценщике.

Сведения о заказчике:

— о заказчике — юридическом лице: организационно-правовая форма; полное наименование; основной государственный регистрационный номер (далее — ОГРН), дата присвоения ОГРН; место нахождения;

— о заказчике — физическом лице: фамилия, имя, отчество; серия и номер документа, удостоверяющего личность, дата выдачи и орган, выдавший указанный документ.

Сведения об оценщике:

— об оценщике, работающем на основании трудового договора: фамилия, имя, отчество оценщика, информация о членстве в саморегулируемой организации оценщиков, номер и дата выдачи документа, подтверждающего получение профессиональных знаний в области оценочной деятельности, сведения о страховании гражданской ответственности оценщика, стаж работы в оценочной деятельности, а также организационно-правовая форма, полное наименование, ОГРН, дата присвоения ОГРН; место нахождения юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор;

— об оценщике, осуществляющем оценочную деятельность самостоятельно, занимаясь частной практикой: фамилия, имя, отчество; серия и номер документа, удостоверяющего личность, дата выдачи и орган, выдавший указанный документ; информация о членстве в саморегулируемой организации оценщиков; номер и дата выдачи документа, подтверждающего получение профессиональных знаний в области оценочной деятельности, сведения о страховании гражданской ответственности оценщика, стаж работы в оценочной деятельности;

— информация обо всех привлекаемых к проведению оценки и подготовке отчета об оценке организациях и специалистах с указанием их квалификации и степени их участия в проведении оценки объекта оценки;

г) допущения и ограничительные условия, использованные оценщиком при проведении оценки;

д) применяемые стандарты оценочной деятельности. В отчете об оценке должна быть приведена информация о федеральных стандартах оценки, стандартах и правилах оценочной деятельности, используемых при проведении оценки объекта оценки;

е) описание объекта оценки с приведением ссылок на документы, устанавливающие количественные и качественные характеристики объекта оценки.

В отчете об оценке должна быть приведена следующая информация об объекте оценки:

— количественные и качественные характеристики объекта оценки. Данная информация в зависимости от объекта оценки должна содержать в том числе сведения об имущественных правах, обременениях, связанных с объектом оценки, физических свойствах объекта оценки, износе, устареваниях;

— количественные и качественные характеристики элементов, входящих в состав объекта оценки, которые имеют специфику, влияющую на результаты оценки объекта оценки;

— информация о текущем использовании объекта оценки;

— другие факторы и характеристики, относящиеся к объекту оценки, существенно влияющие на его стоимость;

ж) анализ рынка объекта оценки, а также анализ других внешних факторов, не относящихся непосредственно к объекту оценки, но влияющих на его стоимость. В разделе анализа рынка должна быть представлена информация по всем ценообразующим факторам, использовавшимся при определении стоимости, и содержаться обоснование значений или диапазонов значений ценообразующих факторов;

з) описание процесса оценки объекта оценки в части применения доходного, затратного и сравнительного подходов к оценке. В данном разделе должно быть описано применение подходов к оценке с приведением расчетов или обоснован отказ от применения подходов к оценке объекта оценки;

и) согласование результатов. В разделе согласования результатов должно быть приведено согласование результатов расчетов, полученных с применением различных подходов.

При согласовании результатов, полученных при применении различных подходов к оценке, а также использовании разных методов в рамках применения каждого подхода, оценщик должен привести в отчете об оценке описание процедуры соответствующего согласования. Если при согласовании используется взвешивание результатов, полученных при применении различных подходов к оценке, а также использовании разных методов в рамках применения каждого подхода, оценщик должен обосновать выбор использованных весов, присваиваемых результатам, полученным при применении различных подходов к оценке, а также использовании разных методов в рамках применения каждого подхода.

В приложении к отчету об оценке должны содержаться копии документов, используемые оценщиком и устанавливающие количественные и качественные характеристики объекта оценки, в том числе правоустанавливающих и правоподтверждающих документов, а также документов технической инвентаризации, заключений специальных экспертиз и другие документы по объекту оценки (при их наличии).

Тема 2. Сбор исходной информации

ФСО №1 п.18. Оценщик осуществляет сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки объекта оценки. Оценщик изучает количественные и качественные характеристики объекта оценки, собирает информацию, существенную для определения стоимости объекта оценки теми подходами и методами, которые на основании суждения оценщика должны быть применены при проведении оценки, в том числе:

а) информацию о политических, экономических, социальных и экологических и прочих факторах, оказывающих влияние на стоимость объекта оценки;

б) информацию о спросе и предложении на рынке, к которому относится объект оценки, включая информацию о факторах, влияющих на спрос и предложение, количественных и качественных характеристиках данных факторов;

в) информацию об объекте оценки, включая правоустанавливающие документы, сведения об обременениях, связанных с объектом оценки, информацию о физических свойствах объекта оценки, его технических и эксплуатационных характеристиках, износе и устареваниях, прошлых и ожидаемых доходах и затратах, данные бухгалтерского учета и отчетности, относящиеся к объекту оценки, а также иную информацию, существенную для определения стоимости объекта оценки.

ФСО №1 п.19. Информация, используемая при проведении оценки, должна удовлетворять требованиям достаточности и достоверности.

Информация считается достаточной, если использование дополнительной информации не ведет к существенному изменению характеристик, использованных при проведении оценки объекта оценки, а также не ведет к существенному изменению итоговой величины стоимости объекта оценки.

Информация считается достоверной, если данная информация соответствует действительности и позволяет пользователю отчета об оценке делать правильные выводы о характеристиках, исследовавшихся оценщиком при проведении оценки и определении итоговой величины стоимости объекта оценки, и принимать базирующиеся на этих выводах обоснованные решения.

Оценщик должен провести анализ достаточности и достоверности информации, используя доступные ему для этого средства и методы.

Если в качестве информации, существенной для определения стоимости объекта оценки, используется экспертное суждение оценщика или привлеченного оценщиком специалиста (эксперта), для характеристик, значение которых оценивается таким образом, должны быть описаны условия, при которых указанные характеристики могут достигать тех или иных значений.

Если при проведении оценки оценщиком привлекаются специалисты (эксперты), оценщик должен указать в отчете их квалификацию и степень их участия в проведении оценки, а также обосновать необходимость их привлечения.

Оценщик при проведении оценки не может использовать информацию о событиях, произошедших после даты оценки.

Запрос документов у заказчика осуществляется в письменной форме. Передача документов фиксируется актом приема-передачи с указанием перечня запрашиваемых документов, даты их передачи, а также причин непредставления отдельных документов.

2.1. Документы, устанавливающие количественные, качественные и правовые характеристики объекта

Перечень документов, устанавливающих количественные и качественные характеристики, а также правовой статус объекта:

    1. Правоустанавливающие и правоподтверждающие документы по объекту недвижимости (договор купли-продажи, свидетельство на право собственности и др.);

    2. Документы по земельному участку (договор аренды, свидетельство на право собственности, кадастровый план, план границ, кадастровая справка и пр.);

    3. Документы, свидетельствующие о градостроительных ограничениях (акт разрешенного использования, документы о принадлежности объекта к памятникам, наличие рекреационных зон и др.)

    4. Документы по обременениям (договора аренды, залога и др.);

    5. Документы технической инвентаризации (технические паспорта, экспликации, поэтажные планы и пр.);

    6. Проектная документация, исполнительная документация по строительству. Документы о проведении реконструкции, расширении, модернизации;

    7. Эксплуатационная документация;

    8. Акты обследования технического состояния;

    9. Справка о балансовой стоимости объекта;

    10. Справка о коммунальных платежах с указанием структуры.

2.3. Описание объекта оценки

Правовые характеристики В данном разделе описываются все имеющиеся правоотношения в отношении объекта оценки и отдельных его составляющих. Указываются виды прав и обременений, субъекты прав, срочность прав, реквизиты правоустанавливающих и правоподтверждающих документов.

При наличии инвестиционного контракта указываются права и обязательства сторон, условия их изменения. Все документы, описывающие права на объект оценки приводятся в приложении к отчету.

Физические характеристики. Описание объекта должно включать необходимые и достаточные ценообразующие факторы объекта оценки.

Описание объекта оценки должно содержать следующие разделы: идентификацию объекта оценки, описание местоположения, описание земельного участка и описание улучшений.

В разделе идентификации однозначно и кратко на основе поставленной задачи формулируется объект оценки. В частности указывается наименование, точный адрес, состав объекта оценки.

Местоположение Выбор границ описания и анализа местоположения определяется территориальными границами влияния внешней среды на стоимость объекта.

Наиболее существенными и типичными факторами местоположения являются следующие:

  • удаленность от центра города и локальных центров влияния (станций метро и центральных магистралей, оживленных улиц);

  • развитость социально-бытовой инфраструктуры: наличие школ, детских садов, объектов культуры, магазинов и др.;

  • окружающая застройка (плотность, высотность, функциональное назначение, уровень потребительских характеристик);

  • наличие конкурирующих объектов;

  • транспортная доступность объекта для клиентов, поставщиков и работников посредством общественного транспорта (характеризуемой расстоянием до остановок и наличием различных видов транспорта), доступности для личного транспорта, характеризуемой наличием автостоянок и удобных подъездов;

«Оценка объектов недвижимости»

Министерство сельского хозяйства Российской Федерации

Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение

высшего профессионального образования

«Саратовский государственный аграрный университет

имени Н.И. Вавилова»

Краткий курс лекций

для студентов 4 курса

Направления подготовки

120700.62 Землеустройство и кадастры

Профиль подготовки

Земельный кадастр

Саратов 2013

УДК 349.4

ББК 65.32-5

О-93

Рецензенты:

Кандидат экономических наук, профессор кафедры «Антикризисное управление» Поволжского института управления имени П.А. Столыпина – филиала РАНХиГС при Президенте Российской Федерации

Т.А. Стрельникова

Кандидат сельскохозяйственных наук, доцент кафедры «Землеустройство и кадастры»

ФГБОУ ВПО «Саратовский ГАУ»

Н.М. Губин

О-93 Оценка объектов недвижимости: краткий курс лекций для студентов 4 курса направления подготовки 120700.62 Землеустройство и кадастры / В.М. Янюк // ФГБОУ ВПО «Саратовский ГАУ». – Саратов, 2013. – 100 с.

ISBN …

Краткий курс лекций по дисциплине «Оценка объектов недвижимости» составлен в соответствии с программой дисциплины и предназначен для студентов направления подготовки 120700.62 Землеустройство и кадастры. Краткий курс лекций содержит теоретический материал по основным вопросам оценки недвижимого имущества: принципы и различные подходы к оценке недвижимости, методы определения рыночной стоимости земельных участков, определения эффективности инвестиций в объекты недвижимости, развития рынка недвижимости, регулирования в сфере оценочной деятельности, информационного обеспечения оценке недвижимости. Направлен на формирование у студентов знаний об индивидуальной оценке объектов недвижимости, на применение этих знаний в процессе организации и проведении оценки для разработки инвестиционных проектов, управления недвижимостью. Материал ориентирован на вопросы профессиональной компетенции будущих специалистов системы государственного и муниципального управления земельными ресурсами, кадастровой и оценочной деятельности.

УДК 349.4

ББК 65.32-5

© Янюк В.М., 2013

ISBN … © ФГБОУ ВПО «Саратовский ГАУ», 2013

Введение

Развитие рыночных отношений в России привело к включению в сферу товарно-денежных операций земельных участков и объектов недвижимости. Это, в свою очередь, обусловило необходимость адекватного определения стоимостного эквивалента недвижимого имущества. Активный интерес к проблемам оценки недвижимости сегодня проявляется как со стороны участников различных имущественных сделок с землей, зданиями, сооружениями и иными объектами, так и со стороны государственных органов, регулирующих рынок недвижимости в пределах полномочий установленных законодательством Российской Федерации.

В дисциплине «Оценка объектов недвижимости» изучается отечественный и зарубежный и опыт оценки недвижимого имущества, развитие рынка недвижимости, регулирование в сфере оценочной деятельности, информационное обеспечение при оценке недвижимости, основные принципы и различные подходы к оценке недвижимости, методы определения рыночной стоимости земельных участков, определении эффективности инвестиций в объекты недвижимости, влияние экологических факторов на стоимость недвижимого имущества.

Изучая данную дисциплину студент должен получить необходимые знания по названным выше вопросам и быть подготовленным к дальнейшему пониманию, восприятию и решению конкретных практических и теоретических вопросов при оценке недвижимости и определению платежей за землю, а также знать и владеть терминологией, содержащейся и используемой в оценочной деятельности.

Дисциплина «Оценка объектов недвижимости» направлена на формирование у студентов профессиональной компетенции (ПК-11) — «Способен использовать знание о принципах, показателях и методиках кадастровой и экономической оценки земель и других объектов недвижимости». В результате формирование профессиональной компетенции ПК-11 студент должен:

Знатьнормативные документы, регулирующие рынок недвижимого имущества и его оценочную деятельность, традиционные подходы и методы оценки объектов недвижимого имущества.

Уметьвыполнять расчеты с использованием каждого из традиционных подходов (методов) к оценке объектов недвижимого имущества; обосновать ставку капитализации, провести согласование результатов оценки, обосновать итоговую величину стоимости недвижимого имущества.

Владеть понятийным аппаратом и навыками самостоятельного поиска источников необходимой информации, применения результатов оценки для принятия управленческих решений.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *