0

Метод капитализации земельной ренты

Определение рыночной стоимости земельного участка

Для оценки был выбран земельный участок из категории земель промышленности и иного специального назначения с кадастровым номером 02:01:130802:5. Земельный участок площадью 3042,00 кв. м предназначен для размещения автозаправочной станции. Земельный участок расположен в Таштимеровском сельсовете Абзелиловского района, примерно в 300 метрах от деревни Елимбетово, на автодороге Озерное отделение — Кусимовский рудник. Оцениваемый объект недвижимости представлен на рисунке 1.

Рис.1. Фрагмент межевого плана АЗС № 205

Для определения рыночной стоимости объектов недвижимости существует три подхода: сравнительный, доходный, затратный.

Для проведения расчета, по определению рыночной стоимости земельного участка под автозаправочной станцией № 205 целесообразнее использовать доходный подход. Доходный подход при наличии рыночной информации о доходах от автозаправочной станции позволяет получить наиболее точный результат. В рамках доходного подхода для определения рыночной стоимости земельного участка использовался метод остатка для земли.

Элементы затратного подхода используются в методе остатка для определения стоимости воспроизводства или замещения улучшений земельного участка.

Рыночная стоимость земельного участка определяется по формуле :

Где Сз- стоимость земли;

ЧОД — чистый операционный доход от единого объекта недвижимости;

Су- рыночная стоимость улучшений;

Ку- коэффициент капитализации доходов от улучшений;

Кз- коэффициент капитализации доходов от земли.

Последовательность расчета стоимости земельного участка при применении метода остатка такова :

1) расчет стоимости воспроизводства или замещения улучшений;

2) расчет чистого операционного дохода от единого объекта недвижимости;

3) расчет чистого операционного дохода, приходящегося на улучшения за год;

4) расчет остатка чистого операционного дохода для земли;

5) расчет рыночной стоимости земельного участка.

1) Расчет стоимости воспроизводства или замещения улучшений.

Восстановительная стоимость оцениваемого объекта недвижимости рассчитывается в текущих ценах как нового (без учета накопленного износа) и соотнесенная к дате оценки . Она рассчитывается на базе стоимости воспроизводства или стоимости замещения . Выбор расчета указанных стоимостей требует определенного обоснования и зависит от многих факторов: цели оценки, количества и качества собранной информации об объекте оценки, его физических характеристик и т. д.

Стоимость воспроизводства — затраты на строительство в текущих ценах на действительную дату оценку точной копии оцениваемого здания .

Стоимость замещения — затраты на строительство в текущих ценах на действительную дату оценки объекта одинаковой полезности с использованием современных материалов, стандартов, проектов и архитектурных решений .

Расчет восстановительной стоимости улучшений выполнен на основании информации, полученной из сборника УПВС (Укрупненные показатели восстановительной стоимости). В сборнике УПВС дана восстановительная стоимость автозаправочных станций по территориальным поясам в ценах 1969 года. Республика Башкортостан входит во второй территориальный пояс.

Для перехода к ценам того или иного года периодически издаются письма и постановления правительства. В этих документах публикуются индексы, первый индекс — отраслевой (по отраслям промышленности), второй — региональный (по территориальному расположению объекта строительства).

Для расчета стоимости воспроизводства в текущих ценах сметную стоимость умножают на индексы.

Расчет восстановительной стоимости (СВ) улучшений земельного участка на дату оценки выполнен по формуле (Таблица 1):

СВ = С69  К1  К2  К3, где:

Таблица 1

Коэффициенты для расчета восстановительной стоимости улучшений

Св=57791*1,2036*1,63*53,46=6061204,64 рублей.

2) Расчет чистого операционного дохода от единого объекта недвижимости.

Чистый операционный доход (ЧОД) от эксплуатации объекта недвижимости представляет собой разность между действительным валовым доходом (ДВД) и операционными расходами (ОР), которые несет собственник:

ЧОД = ДВД — ОР,

где: ДВД = ПВД — потери.

Потери — недоиспользование полезных площадей (ремонт, праздничные дни, болезнь персонала и др.).

Для расчета потенциального валового дохода мы рассчитали разность между оптовой и розничной ценой на реализуемые топлива за год. Потенциальный валовой доход за год составляет 7265650 рублей.

Действительный (эффективный) валовой доход (ДВД) был определен по выше приведенной формуле: ДВД = ПВД — Потери.

По статистике, в среднем для подобных объектов потери составляют 5–10 %. Неблагоприятные погодные условия и некоторое снижение интенсивности движения автотранспорта в зимний период позволяют принять потери в размере 10 %. Следовательно, действительный валовой доход за год составит 6539080 рублей.

Операционные расходы — это расходы, необходимые для обеспечения нормального функционирования объекта недвижимости и воспроизводства действительного валового дохода .

Операционные расходы равны 4746462 рублей.

По выше приведенной формуле (ЧОД = ДВД — ОР) вычислили чистый операционный доход, который для единого объекта недвижимости составил 1 792 623 рублей.

3) Расчет чистого операционного дохода, приходящегося на улучшения за год.

Чистый операционный доход, приходящийся на улучшения за год, вычисляется путем умножения стоимости воспроизводств улучшений на коэффициент капитализации для улучшений.

Коэффициент капитализации — это параметр, преобразующий чистый доход в стоимость объекта .

Коэффициент капитализации рассчитывался методом кумулятивного построения. По данному методу за основу берется норма дохода и норма возврата на инвестированный капитал (Таблица 4).

Любой объект имеет ограниченный срок, в течение которого его эксплуатация является экономически целесообразной. Доход, приносимый объектом недвижимости за этот период, должен быть, достаточным, чтобы :

 обеспечить требуемый уровень дохода на вложенный капитал (норма дохода);

 окупить первоначальные инвестиции собственника (норма возврата капитала).

Коэффициент капитализации для улучшений можно выразить следующей формулой :

Rул. = Rд +Rнорм возвр.

Где Rд = Rб + Rинвест. в об.недвиж. + Rликв. + R качест.менеджм. — норма дохода. Норма дохода включает в себя:безрисковую ставку (Rб), премия за риск инвестирования в объекты недвижимости (Rинвест. в об.недвиж.), премию на низкую ликвидность (Rликв), премию за качество менеджмента (R качест.менеджм.).

Rнорм возвр. — норма возврата. Для расчета нормы возврата капитала в оценочной деятельности существует три метода (Ринга, Инвуда, Хоскольда) . Воспользуемся одним из способов — методом Ринга.

Прямолинейный возврат капитала (метод Ринга) вычисляется по формуле :

Rнорм возвр= 100 % / n, где:

n — Оставшийся срок экономической жизни объекта недвижимости, в годах.

Норма возврата капитала нами была выбрана на основе данных бухгалтерского учета, из которых следует, что полезный срок службы автозаправочных станций в среднем составляет 20 лет, то есть норма возврата капитала составит 5 %.

ЧОД (улучшений)=Су*Ку=6061204,64 *0,2365= 1433475 рублей.

Таблица 2

Таблица расчета ставки капитализации для улучшений

4) Расчет остатка чистого операционного дохода для земли.

Чистый операционный доход для земли равен разности между чистым операционным доходом единого объекта недвижимости и чистым операционным доходом улучшений. Чистый операционный доход для земли равен 359 148 рублей.

5) Расчет рыночной стоимости земельного участка.

Расчет рыночной стоимости земельного участка путем капитализации земельной ренты. Капитализация в этом случае проводится только по ставке дохода на инвестиции без учета возмещения капитала, так как считается, что земля не изнашивается . Коэффициент капитализации для земли вычисляется по формуле (Таблица 3):

Rз = Rб + Rинвест. в об.недвиж. + Rликв.

Где:

Rб — безрисковая ставка процента, %;

Rинвест. в об.недвиж — премия за риск инвестирования в объекты недвижимости, %;

Rликв. — премия на низкую ликвидность, %.

Таблица 3

Таблица расчета ставки капитализации для земли

Сз=359 148/0,185= 1 941 340 рублей.

Литература:

  1. Ванданимаева, О. М. Оценка стоимости земельных участков. — М.: Московская финансово-промышленная академия, 2005. — 119 с.
  2. Грязнова, А. Г. Оценка недвижимости / Федотова М. А. -М.: Финансы и кредит, 2003. — 491с.
  3. Гриненко, С. В. Экономика недвижимости. Конспект лекций. — Таганрог.: Издательство ТРТУ, 2004. — 107 с.
  4. Оценка предприятий: доходный подход / Г. К. Таль, В. В. Григорьев, Н. Д. Бадаев, В. И. Гусев, Г. Б. Юн. — М.: 2007. Электронный формат.
  5. Яндекс карты: http://maps.yandex.ru. Дата обращения 11.11.2013 г.
  6. Карта автодорог Республики Башкортостан: http://www.raster-maps.com/?p=924. Дата обращения 15.11.2013 г.
  7. Ставка рефинансирования Центрального банка Российской Федерации: http://www.cbr.ru/pw.aspx?file=/statistics/credit_statistics/refinancing_rates.htm. Дата обращения 10.01.2014 г.
  8. Сайт компании Башнефть-Башкирнефтепродукт: http://neftemarket.tiu.ru/g2995307-nefteprodukty-oao-ank. Дата обращения 20.12. 2013 г.
  9. Топливный калькулятор: http://tera-resource.ru/калькулятор. Дата обращения 21.12.2013 г.
  10. Розничная цена топлива: http://www.bashneft-azs.ru. Дата обращения 20. 04.2013 г.
  11. ООО «АКЦ «Департамент профессиональной оценки»: http://dpo-group.ru/real_estate/report4.asp. Дата обращения 28.04.2014 г.
  12. Управление Росреестра по Республике Башкортостан: http://to02.rosreestr.ru/. Дата обращения 10.10.2013 г.
  13. Информация об АЗС «Башкирнефтепродукт № 205»: http://www.benzin-price.ru/zapravka.php?region_id=2. Дата обращения 10.12.2013 г.

Определение величины коэффициента капитализации для улучшений.

Для целей оценки улучшений оцениваемого земельного участка величина коэффициента капитализации определена методом рыночной экстракции. Данный метод основан на исследовании связи между рыночной ценой аналогичных объектов недвижимости и величиной ЧОД от таких объектов. Применение этого метода обусловлено наличием достаточной достоверной информации по данному сегменту рынка.

Формула определения величины коэффициента капитализации методом рыночной экстракции имеет следующий вид:

где NOI — ЧОД от объекта недвижимости, дол.,

V — рыночная стоимость объекта недвижимости, дол.

На дату оценки были выявлены предложения на продажу и на сдачу в аренду одновременно следующих объектов недвижимости, аналогичных оцениваемому объекту (табл. 8).

Таблица 8

№ п/п

Цена предложения,

Проектируемый

Коэффициент

объекта

ДОЛ.

ЧОД, дол./г.*

капитализации

1 050 000

220 000

0,21

600 000

120 000

0,20

50 000

12 000

0,24

260 000

50 105

0,19

500 000

105 000

0,21

250 000

50 900

0,20

270 750

49 000

0,18

6126 400

1 097 400

0,18

250 000

79 850

0,32

* ЧОД был спроектирован исходя из условий чистой аренды.

Как следует из приведенных данных, коэффициент капитализации колеблется от 0,18 до 0,32. В связи с этим была проведена математическая обработка исходной информации путем расчета среднеквадратического отклонения. Значение среднеквадратичного отклонения является показателем точности результата, полученного усреднением ряда значений коэффициентов капитализации. В соответствии с законом нормального распределения нормальным распределением описывается С ± 1,94а значений ряда чисел. Этот интервал используется для отбраковки недостоверных данных.

Формула для расчета среднеквадратического отклонения имеет следующий вид:

где а — среднее квадратичное отклонение;

С — среднеарифметическое значение ряда.

где С, — i-oe значение ряда;

N — количество членов ряда.

Отсюда следует, что доверительный интервал значений ряда составляет 0,214 ± 1,94 х а. Для нашей выборки а = 0,043. Отсюда доверительный интервал значений ряда составляет от 0,13 до 0,30.

Таким образом, значение ряда 0,32 можно не использовать в дальнейших расчетах, как не отражающее сложившийся на дату оценки типичный уровень коэффициента капитализации.

Значение величины коэффициента капитализации, определенное методом рыночной экстракции, принимается равным среднеарифметическому значению:

Расчет величины ЧОД, относящегося к земельному участку

Таблица 9

№ п/п

Элемент анализа

Значение

ЧОД

725 760

Стоимость улучшений

1 228 138

Коэффициент капитализации для улучшений

0,201

ЧОД, относящийся к улучшениям (стр. 2 х стр. 3)

246 856

ЧОД, относящийся к земле (стр. 1 — стр. 4)

478 904

Определение величины коэффициента капитализации для дохода, генерируемого ЗУ. Коэффициент капитализации для дохода, генерируемого ЗУ, определен методом кумулятивного построения. Безрисковая (базовая) ставка принята равной ставке дохода по депозитам банков высшей категории надежности и составляет 8% годовых в валюте. Типичный размер премии за риск инвестирования капитала в земельные участки равен 8% годовых. Данная величина определена путем опроса потенциальных покупателей земельных участков, в результате которого установлено, что надлежащей компенсацией за риск инвестирования средств в покупку земельного участка является двукратное превышение доходности над безрисковой ставкой. Таким образом, коэффициент капитализации для земли равен 16% годовых.

Итоговый расчет стоимости земельного участка показан в табл. 10.

Итоговый расчет стоимости земельного участка

Таблица 10

№ п/п

Элемент анализа

Значение

ЧОД, относящийся к земле, дол.

478 904

Коэффициент капитализации для дохода от земли

0,16

Рыночная стоимость земельного участка (стр. 1: стр. 2)

2 993 150

Ответ. С учетом округления рыночная стоимость земельного участка составляет 3 000 000 (три миллиона) дол.

Рассмотренный выше пример следует воспринимать как учебный, так как здание в нем имело достаточно большой износ. В действительности данное обстоятельство в некоторой степени противоречит философии метода остатка.

Стоимость земли не зависит от того, как она обустроена на дату оценки, и определяется ее доходным потенциалом (т.е. в значительной степени местоположением), а проявляется через НЭИ земли.

Суть метода остатка для земли состоит в том, что рыночная стоимость земли определяется на основе дохода, который остается после удовлетворения потребностей в получении дохода от улучшений, однако улучшения при этом должны соответствовать НЭИ земли, т.е. здесь проявляется действие двух принципов:

  • 1) принципа остатка;
  • 2) принципа НЭИ, который является главным, поскольку выступает необходимым и порой достаточным условием оценки земли методом остатка.

Однако улучшения могут соответствовать НЭИ земельного участка, но иметь разную степень износа. Чем выше износ объекта, тем ниже его потенциальная доходность. Можно показать, что не совсем корректно оценивать землю с использованием метода остатка, если на ней находится здание с большим совокупным обесценением. Метод остатка лучше всего использовать, когда здание соответствует НЭИ земли и имеет износ, как правило, не превышающий 10—15%, так как такой износ практически не влияет на изменение доходности оцениваемого объекта недвижимости.

  • На самом деле данная формула справедлива для оценки коэффициента капитализации объекта недвижимости в целом. Однако из-за высокой доли стоимости улучшений в общей стоимости объекта недвижимости можно допустить, что коэффициенткапитализации улучшений близок по величине к коэффициенту капитализации объекта недвижимости в целом.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *